Promoteur immobilier en Algérie : métier à très haut risqueContributions : les autres articles

De nos jours, la promotion immobilière est devenue un métier à très haut risque.En Algérie, elle est la profession la plus encadrée, soupçonnée, surveillée et dont l'exercice professionnel est mis sous la tutelle de lois inapplicables et de réglementations inappliquées. Bien qu'un décret exécutif fixe les modalités d'octroi de l'agrément, il soumet le promoteur à un examen scolaire : savoir lire, écrire et compter, pour obtenir un certificat d'aptitude (étude).
L'acte de bâtir est devenu une activité de promotion immobilière dangereuse. Or, le promoteur (dont on a omis de déterminer la taille idoine) n'est qu'un rouage d'un long processus de production. C'est un simple maillon d'une chaîne d'acteurs économiques, dont l'Etat détient une grande part des sources d'énergie indispensables à son efficience : le foncier, les autorisations de mise en 'uvre et de contrôle des produits avant leur mise sur le marché.
S'il y a défaillance dans les rouages, c'est à ce niveau qu'il est important de mener des réflexions communes pour augmenter la productivité, eu égard à la pénurie de logements des plus démunis. Nous n'osons imaginer l'état de notre économie, si au nom du principe de précaution (les dispositions pénales occupent les ¾ de la loi 11-04), on étend les contraintes qui pèsent sur le métier de promoteur à l'ensemble des secteurs d'activité et à tous détenteurs d'un registre du commerce, alors que la loi considère comme activité ou profession réglementée toute activité ou profession soumise à inscription au registre du commerce et nécessite un agrément ou une autorisation délivrée par les administrations compétentes.
La liste des concernés par cette mesure va du marché de gros au détail, des importations aux exportations, aux services, sans oublier le centre d'appel. Elle liste les professions libérales, (médecin, chirurgien, vétérinaire) & agent immobilier, sans mentionner explicitement le promoteur ! De même, la mise à jour modifiée de la nomenclature des activités économiques soumises à l'inscription au registre du commerce (décret exécutif n°97-39 du 18 janvier 97, modifiée et complétée, relative à la N.A.E février 2012), spécifie les détails de la «Fabrication d'enseignes lumineuses, de panneaux publicitaires, d'autocollants - Groupe : 05. S/Groupe : 05-, Vente au détail de tous légumes secs : fèves, féveroles, haricots secs, lentilles, pois chiches, pois secs, pois cassés - Groupe : 01. S/Groupe : 01-, etc.», etc., mentionne l'OPGI, précise le contenu de ses activités - Groupe : 15. S/Groupe: 00 - :
- la promotion et la gestion immobilière et foncière ;
- la réalisation d'opérations d'accession à la propriété de l'habitation ;
- la promotion de programmes publics d'habitat ;
- la prise en charge et la maîtrise d'ouvrage d'assainissement et de restructuration d'immeubles dans le cadre du programme particulier de réhabilitation ;
- la location et/ou la cession des logements et locaux à usage professionnel, commercial et artisanal, sans faire la moindre allusion au promoteur immobilier. Agent clef de la production du logement, et pourtant c'est sur lui qu'on légifère. Les questions liées à la crise d'accès au logement en Algérie ne relèvent plus du secret d'Etat. «Un million d'habitations inoccupées, logements sociaux attribués à des non-nécessiteux, corruption et passe-droits dans la distribution de logements sociaux, envolée des prix des loyers, faiblesse des politiques suivies, souffrance des Algériens pour accéder à un logement convenable, développement du marché noir, location illégale des logements sociaux et participatifs, absence de statistiques sur la demande réelle de logements, etc.».
Quelles mesures a-ton envisagées pour vaincre les fléaux qui relèvent des dysfonctionnements des services publics ' Mais pourquoi chercher ailleurs, puisqu'on a un parfait présumé coupable, sur mesure et en sursis permanent sous la main : le promoteur. Les programmes de logements (sans parler d'habitat), sont à 90% détenus par l'Etat. dès lors, il serait plus efficient d'orienter les réflexions sur les relations avec les banques, la Caisse nationale du logement (CNL) pour apporter des réponses aux questions lancinantes, à savoir :
- Comment faciliter les procédures afin de mieux et plus impliquer les promoteurs aux processus de construction, d'autant plus qu'il relève de l'Etat '
- Pourquoi le promoteur algérien ne bénéficie pas des mêmes avantages que les sociétés étrangères, considérées comme des investisseurs à part entière '
- Pourquoi la promotion immobilière n'est pas scrutée comme les autres secteurs d'activité économiques '
- Pourquoi ne pas considérer la promotion immobilière comme un investissement '
- Comment faire respecter les échéances, alors que la viabilité des terrains (VRD, entre autres) relève des services publics et est à l'origine des retards qu'accuse la livraison des projets et dont seul le promoteur, tenu pour seul responsable-coupable, est pénalisé '
- Comment alléger les prélèvements fiscaux prévisionnels avant le bilan définitif d'une opération .
- Pourquoi les centres régionaux de contrôle technique de la construction (CTC), passage obligatoire et fléché, sont surchargés et constituent un goulot d'étranglement au lieu de fluidifier les circuits de production '
- Pourquoi ne pas envisager des délais fixes d'obtention d'une pièce (sésame) administratif et/ou technique (DUCH, Sonelgaz, SAIDAL, CNEP et autres à ajouter') et au-delà d'un seuil acceptable (à définir), c'est au service concerné de supporter les pénalités de retard '
- Pourquoi n'envisage-t-on pas la rédaction commune, à partir d'un constat de terrain, d'un mode d'emploi de la législation en vigueur à l'attention des fonctionnaires chargés d'appliquer les lois, afin d'éviter les problèmes découlant des interprétations personnelles et/ou fantaisistes, adaptés aux rapports privés entretenus avec l'interlocuteur '
- Pourquoi ne pas faciliter l'accès aux crédits bancaires par le jeu d'hypothèques. Réduire les difficultés financières par le truchement d'achat sur plan, par le biais des garanties d'achèvement, en utilisant les fonds stagnants de la caisse de garantie des promoteurs '
- Pourquoi exiger une imposition sur la base de résultats virtuels et non pas sur les bénéfices du programme livré '
- Pourquoi ne pas lier la libération du foncier en fonction des besoins immédiats, recensés localement et en prévision d'une extension future, envisagée dans le cadre des plans d'urbanisme '
- Pourquoi l'absence de mécanismes d'ajustements des prix des logements aidés à l'évolution du SMIG combiné à l'inflation, associée à l'évolution des coûts des matériaux de construction importés ' Est-il besoin de rappeler qu'aujourd'hui le prix de réalisation d'un logement aidé n'a pas évolué depuis 6 ans ; or, dans le même temps, le salaire minimum a plus que doublé.
Chacun sait que le secteur du BTP est un des secteurs de l'économie dont la productivité repose essentiellement sur la main-d''uvre, hautement et/ou peu qualifiée. Quelques chiffres pour illustrer notre exemple : si on considère l'ensemble des logements (toutes catégories confondues) produits de 2004 à nos jours, 80% du parc a été réalisé par le secteur privé, soit l'équivalent d'un promoteur moyen, avec moins de moyens, sans bénéficier des avantages (facilités administratives, financières, irresponsabilités, etc.) accordés aux établissements publics. Or, aucune réglementation d'aucune sorte n'a été envisagée pour le dynamiser et encore moins le stigmatiser. Paradoxalement, ce sont les acteurs les plus entreprenants de l'économie qui sont montrés du doigt, mis sous surveillance policière (enquêtes de moralité en vue de l'obtention de l'agrément), traqués par les brigades financières (fisc et autres impositions prophylactiques a priori).
L'ensemble du dispositif juridique assimile la caste des promoteurs algériens à celle des intouchables en Inde
Les préoccupations citées ne sont ni propres ni spécifiques à notre organisation. Les problèmes évoqués sont loin d'être exhaustifs. Nos entraves recoupent ceux de la Coordination du patronat algérien (CPA). La CPA bute sur les mêmes écueils. Elle dénonce des blocages administratifs similaires, envisage de faire des propositions susceptibles de supprimer les verrous qui bloquent la croissance, constate que les 210 décisions prises au profit de la production et de la productivité tardent à se traduire dans les faits, se félicitent de la nouvelle série des 94 décisions supplémentaires, «comme étant une réelle cure à même de faire sortir l'économie algérienne de son modèle rentier, qui ne fait que l'enfoncer dans la dépendance».
La CPA prône l'application des décisions et le suivi sur le terrain. Mais la question essentielle reste posée : Est-ce que les nouvelles dispositions auraient plus de chances d'être appliquées que les précédentes ' Pour toutes ces raisons, les promoteurs, regroupés dans l'Organisation patronale des promoteurs immobiliers (OPPI) demandent, dans un premier temps, une révision de la nouvelle loi du 25 septembre 2013 et l'allègement des dispositions de la loi 11-04. Une simple évaluation démontre qu'elles sont à l'origine des nombreux échecs des programmes immobiliers. D'un point de vue strictement juridique, l'Algérie a fait d'énormes efforts pour être au niveau de la réglementation internationale.
Mais ses efforts se limitent à la reproduction d'un organigramme souvent «importé», sans se soucier des questions de fond, sans s'interroger pour savoir pourquoi cet arsenal juridique reste inefficace en Algérie :
- Est-ce que les lois promulguées sont inadaptées ' inapplicables ' Ignorées ou détournées par ceux-là mêmes qui sont chargés de les appliquer ' Pour l'heure, elles alimentent au lieu de tarir les sources qui rendent les lois inapplicables, renforcent au lieu de juguler les blocages administratifs. Ceci prouve, si besoin est, qu'on ne peut impunément calquer, importer, recopier, etc. des lois produites par des systèmes économiques en faisant l'impasse sur l'organisation administrative et politique dont elles sont issues.
Faut-il s'interroger sur le pourquoi : manque de personnel qualifié, insuffisance de formation (du personnel administratif et technique), budget insuffisant ' Suivi déficient '... Nous suggérons la rédaction d'un livre blanc sur la production promotionnelle (public-privé) des 10 dernières années, afin de confronter les résultats et éviter la prolifération d'un cadre de vie qui mécontente tout le monde sans satisfaire personne. Les chercheurs et les praticiens savent que, parfois, certaines dispositions sont régulièrement rendues inopérantes par une simple circulaire administrative interne. Toute synthèse sur la réglementation existante doit être confrontée aux pratiques en vigueur et non en fonction des dispositions (théoriques) légales qu'elle recèle et que chacun sait inappliquées.
Tenant compte de tous ces aléas, nous invitons les confrères professionnels et les universitaires, chercheurs en sciences économiques et sociales et les journalistes à coordonner leurs efforts, à prendre part à nos travaux, à apporter leurs contributions, à enrichir les échanges de leurs connaissances scientifiques des secteurs de la production en général et de la gestion du cadre de vie et du cadre bâti en particulier. Tous les acteurs sont invités à poser les vraies questions et à apporter les réponses adaptées au pays, si on veut effectivement et efficacement remédier à la situation et mettre fin à la gabegie continue.
Mais nous devons prendre l'engagement (promoteurs publics et privés) que leurs recommandations ne s'ajouteront plus à la longue liste des précédentes restées lettre morte. Nous invitons les pouvoirs publics à tenir compte des implications que nécessite leur mise en 'uvre à tous les niveaux : technique, juridique, financier, administratif, etc. Nous sommes persuadés que tant qu'on ne répondra pas à ces énigmes qui sont à notre sens fondamentales, il est illusoire d'espérer le moindre changement. Il est d'usage, pour répondre à une urgence, de produire en masse et en uniformisant les démarches.
Ces «solutions» ont montré leurs limites. Elles apportent des réponses inadéquates aux questions approximatives. Pour cela, il faudrait que chacun soit effectivement persuadé d'un principe universel et fondamental : tout ce qui n'est pas interdit par la loi est permis sans passe-droit. Aujourd'hui (jusqu'à preuve du contraire), l'adage en vogue en Algérie est : tout ce qui n'est pas autorisé par la loi est interdit par un fonctionnaire zélé. Avec un tel mot d'ordre, on a l'immobilisme garanti jusqu'à l'insupportable, avec renforcement quotidien d'un fonctionnement stérilisant. La ville, où il est agréable de vivre, est le produit et la synthèse de réglementations combinées aux rapports sociaux. Elle ne peut être le produit d'oukases. Ces derniers donnent un goût amer aux fruits sans embellir la ville et la vie.