Le marché de l'immobilier européen sera-t-il la prochaine victime ?

L'éclatement de la bulle de l'immobilier américain provoqué en partie par les crédits hypothécaires à risques, les fameux « subprimes » - a été le déclencheur des turbulences actuelles des marchés financiers. Mais cette bulle immobilière ne se limite pas aux Etats-Unis. En Europe, les prix de l'immobilier ont aussi fortement progressé au cours de la dernière décennie – plus qu'aux Etats-Unis dans certains cas. La même situation prévaut dans d'autres pays de l'OCDE et dans les marchés émergents, où l'augmentation rapide des revenus ont exercé des pressions sur la valeur des actifs. En effet, à quelques exceptions près (notamment en Allemagne et au Japon), les prix de l'immobilier ont atteint des sommets sans précédent. Comment un schéma aussi global a-t-il pu apparaître alors que parmi les actifs, l'immobilier est le plus local de tous ? Des recherches récentes tendent à montrer que la flambée mondiale de l'immobilier est étroitement liée à l'injection, également à un niveau sans précédent, de liquidités par les principales banques centrales. Il est certain que les nouveaux instruments financiers, comme les crédits accordés à des acheteurs qui n'auraient normalement pas dû bénéficier de crédits hypothécaires (les emprunteurs de subprimes, par exemple), ont également joué un rôle. Mais les subprimes n'auraient pas été accordés à la même échelle si les banques centrales n'avaient pas créé un environnement caractérisé par une abondance de liquidités et la persistance de taux d'intérêt bas. Jusqu'à présent, la crise des subprimes a principalement affecté les marchés financiers américains et européens, une évolution sans surprise si l'on songe que des deux côtés de l'Atlantique, les prix ont atteint des sommets historiques, et jusqu'à récemment, en accélération constante. Ceci n'est pas une coïncidence. Il y a toujours eu une corrélation entre les prix de l'immobilier aux Etats-Unis et en Europe. Au cours des trente dernières années, les prix dans ces deux régions ont eu tendance à suivre trois cycles lents d'expansion-récession. Chaque point culminant du cycle a été suivi par plusieurs années de déclin des prix (en termes réels). Il n'y a aucune raison de penser que ce cycle sera différent. Depuis l'année dernière, les prix ont commencé à décliner aux Etats-Unis. Comme les données concernant l'euro ne seront disponibles que bien plus tard dans l'année, il n'est pas encore possible de dire si les prix ont également amorcé une baisse sur le vieux continent. Mais si le schéma du passé se répète, les prix de l'immobilier devraient bientôt commencer à chuter également en Europe continentale. Il semble que les prix aient dépassé de 20 à 30 pour cent leur valeur moyenne à long terme, que ce soit aux Etats-Unis ou en Europe. Un tel dépassement sera probablement suivi d'une sous-évaluation, c'est-à-dire que les prix baisseront au moins de 20 à 30 pour cent, mais probablement beaucoup plus, avant d'atteindre le prix plancher. Les décisionnaires européens ont donc du souci à se faire. Bien qu'il n'y ait aucune indication de prêts subprimes à grande échelle dans la zone euro, il existe par contre de nombreuses données sur l'impact considérable qu'ont les prix de l'immobilier sur la demande intérieure, malgré des différences notables entre les différents pays. Des prix élevés de l'immobilier ont presque partout été associés à une forte consommation. La baisse des prix de l'immobilier en Europe a donc toutes les chances de s'accompagner d'une baisse de la consommation, comme aux Etats-Unis. En Allemagne, par exemple, les prix de l'immobilier sont restés assez bas, et la consommation faible. La répercussion des prix de l'immobilier sur le secteur du bâtiment a été plus variée. En Espagne et en Irlande, les investissements dans le secteur ont augmenté (18-20 pour cent du PIB) bien plus qu'aux Etats-Unis ou aucun autre pays de l'OCDE, à l'exception du Japon avant l'éclatement de sa bulle spéculative immobilière en 1989. Dans ces deux pays, la baisse des prix du logement devrait être accompagnée d'une nette et durable baisse de la demande intérieure, supérieure à celle à laquelle il faut s'attendre aux Etats-Unis. En France et en Italie par contre, où les prix de l'immobilier ont augmenté presque autant qu'aux Etats-Unis, il n'y a aucune évidence d'une offre excédentaire. L'impact négatif d'une contraction des prix du logement devrait donc se cantonner dans ces deux pays à une baisse de la consommation. L'Allemagne, où les prix de l'immobilier et l'activité du secteur BTP sont inférieurs aux niveaux historiques, devrait être le pays le moins touché. En résumé, il est manifeste que la baisse des prix de l'immobilier ne se limitera pas aux Etats-Unis. Et des deux côtés de l'Atlantique, ce déclin devrait avoir pour corollaire une baisse de la consommation. Traduit de l'anglais par Julia Gallin