La vente sur plans vue par un notaire

S'engager pour acheter un appartement neuf, qui n'existe que sur plans, exige une solide dose d'optimisme, car il faudra d'abord attendre déjà deux à trois années pour recevoir sa livraison. - L'achat d'un logement neuf, dans le cadre d'une promotion immobilière, s'effectue souvent suivant la «formule de vente sur plans». Cette forme d'achat, qui a été introduite par le décret législatif n°93.03 du 01.03.1993, relatif à la promotion immobilière, reste néanmoins, en dépit des informations de la presse, insuffisamment connue du citoyen, qui a besoin d'être éclairé sur ce type de transaction. - Ce système consiste, en réalité, pour le «promoteur» qu'il soit du secteur public ou du secteur privé, à vendre des logements qui ne sont pas encore sortis de terre ou en cours de construction. - Ce système peut s'appliquer, également, à des maisons individuelles, à construire sur des terrains provenant d'un lotissement dûment autorisé par arrêté de la commune du lieu de la situation du terrain loti. - Son financement est, en vertu de cette technique juridique, assuré par le candidat à l'acquisition, normalement au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et selon un calendrier arrêté d'un commun accord, entre les deux parties, c'est-à-dire «le promoteur» et «l'acquéreur». - Pour être plus précis, l'appartement, objet de la vente sur plans, sera considéré dans son «état futur d'achèvement». - Mais le rêve que tout un chacun caresse pour accéder à la propriété d'un logement ne doit pas faire oublier au candidat à l'acquisition d'observer quelques précautions, dans le déroulement de la procédure d'achat qu'il va devoir conduire conjointement avec le promoteur, et quelques fois, avec le concours du bailleur de fonds «la banque», dans l'hypothèse où l'acquéreur recourt à un crédit pour financer son acquisition. -Si vous estimez (candidat à l'acquisition) avoir trouvé l'appartement qui correspond à vos besoins, vous allez passer à l'étape juridique, c'est-à-dire, vous engager officiellement à l'égard du «promoteur», et pour cela, quatre étapes sont à traverser. La première étape va s'attacher, si les deux parties tombent d'accord, l'une (le promoteur) pour «vendre» et l'autre (l'acquéreur) pour «acheter et payer le prix», à consigner cet accord dans un «avant-contrat» basé sur les dispositions de l'article 71 du Code civil, en ce que, ce contrat va seulement préparer les deux parties à organiser leur passage chez le notaire, généralement celui du promoteur, pour signer l'acte définitif de vente sur plans. Cet avant-contrat doit, cependant, comporter certaines mentions essentielles qui sont les suivantes à savoir: -Une description de l'appartement: le nombre de pièces qui le composent, l'étage, la superficie habitable, etc. - L'indication du prix prévisionnel de vente et les éventuelles modalités de sa hausse, si les deux parties ne se mettent pas d'accord sur un prix définitif au départ. -La date à laquelle la vente pourra être signée chez le notaire, généralement celui du promoteur. -Le prêt que le promoteur s'engage éventuellement à faire obtenir au candidat-acquéreur auprès de la banque chez laquelle il a domicilié son programme. Notons à cet égard que le demandeur du crédit a tout intérêt à tenir compte des impondérables qui pourraient diminuer ses capacités de remboursement, car un crédit est souvent consenti pour une longue durée et il n'est jamais gratuit. - Les règles relatives à la garantie financière (caution) d'achèvement de la construction que le promoteur est tenu de souscrire auprès du «Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière», en vertu de l'article 11 du décret législatif 93.03 du 01.03.1993, sus-visé. -Mais avant de signer cet avant-contrat, le candidat à l'acquisition devra s'assurer du lieu d'implantation de l'immeuble, de son environnement, des voies d'accès, de la proximité des commerces, des transports collectifs, etc. car la rareté des terrains, étant ce qu'elle est, les logements sont presque toujours construits à la périphérie des villes. - A ce stade de notre développement, qui est la deuxième étape, il est permis de se poser la question de savoir si la législation existante protège suffisamment l'acquéreur, lorsqu'il engage une opération du type d'un achat sur plans? Cette question suggère, à l'évidence, la défaillance du «promoteur», l'acquéreur n'a pas du tout envie de connaître de mauvaises surprises ou d'être l'objet d'une duperie au cours de la réalisation de son acquisition. * La réglementation existante ne nous semble pas suffisante, pour assurer une protection de l'acquéreur en ce que, le «risque» couvert par la garantie financière fournie par le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière, ne concerne, à notre connaissance, que celui de «l'inachèvement» de la construction et ne le protège donc pas contre d'autres types de risques inhérents. - La remise des clés du logement va constituer le moment fort de l'opération car il s'agit du moment où l'acquéreur va pouvoir prendre possession effective du logement acquis. -Rappelons que la remise des clés, doit donner lieu à l'établissement d'un procès-verbal, généralement dressé par le notaire rédacteur de l'acte définitif de vente. -Mais il est rare de voir la date de livraison respectée, et dans ce cas, l'acquéreur a tout intérêt à prévoir, dans le contrat définitif de vente, des pénalités suffisamment dissuasives, pour le cas où il se trouverait confronté à un retard de chantier, soit par suite d'une négligence du promoteur, soit plus grave, parce que ce dernier ne peut plus terminer son programme, faute d'argent. - Enfin la formule de la «vente sur plans», offre, pour le «promoteur», un moyen juridique approprié pour vendre le programme de logements qu'il construit et pour «l'acquéreur», un cadre juridique, pour réaliser l'achat d'un logement neuf ou d'une maison individuelle, et détenir un «titre de propriété», en bonne et due forme. * Notaire