Régularisation foncière: Les cas de «deuxième main», un vrai casse-tête

Derrière le bilan « positif » de 1.100 actes de propriété remis en 2017 par l'Agence foncière dans le cadre du processus de régularisation, se cache une foultitude de problèmes d'ordre juridique. Les cas dits de «deuxième main» sont en tête de liste. Un vrai casse-tête qui donne le tournis aux administrateurs, coincés entre l'obligation de traiter le dossier et le risque d'erreur qui peut avoir des suites pénales.Régulariser le bien immobilier au nom de qui, le premier acquéreur ou l'occupant des lieux qui a racheté (via désistement ou acte sous-seing privé) la construction ou le terrain sur laquelle elle est bâtie ' C'est l'éternelle question a priori. La problématique qui retourne en boucle et à laquelle les gestionnaires de l'Agence foncière et ceux des Domaines n'ont pas, contrairement à ce qu'on pourrait penser, une règle générale à appliquer. C'est au cas par cas, soutient-on. En général, lorsqu'il y a conflit d'intérêt en pareil cas entre l'acquéreur et l'occupant effectif, l'affaire prend tôt ou tard une tournure judiciaire, chacune des deux parties se prévalant de son droit légal et légitime de propriété. Le plus souvent, l'action en justice est intentée par l'une ou l'autre des deux antagonistes comme manœuvre de riposte en opposition à la démarche administrative entreprise par son adversaire en vue de la régularisation immobilière ou foncière pour obtenir l'acte de propriété, en son nom s'entend. Parfois, le requérant, c'est-à-dire celui qui introduit la requête en justice, sait pertinemment que l'affaire est perdue d'avance mais il s'y engage par simple manœuvre dilatoire, pour prolonger le suspens, mener la vie dure à son rival en espérant que celui-ci finira par se plier au deal proposé sous forme d'un troc : désistement contre somme d'argent. Dans leur exercice quotidien dans le cadre du traitement des dossiers de demande de régularisation qui leur échoient des différentes daïras, les services de l'Agence foncière ont eu affaire à maintes reprises notamment à des cas où l'acquéreur du bien immobilier concerné se manifeste en cours de route pour contester le bien-fondé de la démarche et s'y opposer formellement. Et ce, en dépit du fait que l'occupant des lieux qui lui a acheté l'habitation (ou le foncier sur laquelle elle est construite) via désistement ou par tout autre simple bout de papier établi chez l'écrivain public du coin en guise d'attestation de transaction -qui n'en est pas une en fait, juridiquement et légalement parlant- soit en deuxième main auprès de lui directement, soit en troisième, quatrième… septième main auprès d'un tiers. Sans porter un jugement moral sur cette manière de faire, il est clair que cet acte a des mobiles sonnants et trébuchants. Estimant que le prix de désistement était bien en deçà de la valeur immobilière du bien, il réclame un réajustement financier et donc un avenant du montant perçu comme condition sine qua non pour la levée de sa réserve et l'annulation de son opposition à la demande de régularisation formulée par l'occupant effectif des lieux. Et si l'affaire est portée devant la justice -bien sûr les arguments pour étayer la recevabilité de la requête ne manquent pas sur le marché très fertile du droit foncier-, l'administration ne peut rien faire et c'est à la justice, et seulement à la justice, de trancher.PRIX DU M2 : UN «FAUX PROBLEME» SELON L'AGENCE FONCIEREUn autre problème récurrent qui se pose dans le processus de régularisation : la contestation par certains concernés par rapport aux nouveaux tarifs de référence du mètre carré fixés par l'Agence foncière entre 3.000 et 4.000 dinars. Des tarifs jugés « excessifs » par certains comparativement avec les prix proposés au départ lors de la cession des parcelles. A ce propos, le directeur de l'Agence foncière tient à souligner que les prix avec lesquels les parcelles de terrain avaient été cédées durant les années 90 étaient des «prix provisoires». Les Agences foncières de daïra de l'époque avaient, en effet, a-t-il expliqué, pris l'initiative de céder des lotissements avec des prix provisoires «dérisoires» avant même qu'elles ne les acquièrent définitivement auprès des domaines. Et les acquéreurs de l'époque avaient accepté ce caractère «provisoire» des prix en s'engageant de s'acquitter de la différence une fois les prix fixés définitivement, a-t-il ajouté. Si ce problème de prix se pose aujourd'hui, c'est seulement avec une poignée de cas, principalement des personnes qui ont acquis leurs biens, en seconde, voire en troisième main, affirme le même responsable. Chiffres à l'appui, il affirme : «Sur 336 cas de désistement, 70% ont déjà procédé au paiement sans le moindre problème. Il n'est pas normal que quelqu'un qui n'a pas hésité un instant à payer un bien en désistement à coup de centaines de millions de centimes auprès de particuliers, rechigne aujourd'hui à payer quelques millions de centimes à l'Etat pour régulariser sa situation».LE CASSE-TETE SIDI EL-BACHIR EN VOIE DE REGLEMENTL'Agence foncière de wilaya d'Oran est en passe de faire aboutir son processus de régularisation, mission qui semblait pourtant improbable il y a un an, tant les situations de blocage étaient innombrables. Surtout, c'est le fait d'avoir pu dénouer, et en un délai bref, des situations d'impasse qui ne paraissaient offrir aucune issue favorable qui est à mettre en exergue. Au compte de l'Agence foncière d'Oran, on relève autant d'actions de déblocage que de cas de blocage auxquels elle était affrontée, héritage d'une gestion antérieure sur laquelle il y a beaucoup à redire. Le dossier le plus consistant est celui de l'agglomération de Sidi El-Bachir, qui est sur le point d'être liquidé par l'Agence. Alors que l'opération de remise d'actes au profit des habitants concernés de Haï «Bendaoued II», au nombre de 1.560, se poursuit, donnant lieu à un bilan partiel de 500 actes remis, la même démarche entreprise pour le site de «Bendaoued I» a permis d'établir et de remettre jusqu'ici 200 actes de propriété, sur un total de 1.100 cas. Dès lors que le plus dur ayant été accompli (notamment le transfert de la propriété des Domaines à l'Agence foncière, l'établissement du permis à lotir et sa publication), l'opération est entrée dans sa phase finale et automatique, pour ainsi dire. S'agissant toujours des dossiers qui étaient bloqués depuis plusieurs années, en raison notamment de la situation compliquée subséquente aux transactions immobilières informelles, l'Agence foncière a régularisé plus de 400 cas au profit des occupants effectifs, à travers Bir El-Djir, et ce en application de l'instruction interministérielle y afférente. Les dossiers « Kara I » et « Aïn El-Beïda », commune d'Es Sénia, consistant en quelques 582 cas, ont été également assainis, et ce après que l'Agence foncière ait pu venir à bout de tous les problèmes qui se posaient, dont la fixation d'un prix pour le mètre carré. Le dernier bilan en date, pour cette commune, fait état de 228 actes livrés sur un total de 582 cas ayant tous fait l'objet de procédures de main levée. Un autre casse-tête, vieux de vingt ans, vient d'être réglé par l'Agence, celui qui se posait au niveau du lieudit « El-Guetna Chevrier », à Arzew, lequel concerne plusieurs centaines d'habitants et un foncier total de 14 ha, dont la moitié a déjà été transférée de la commune vers l'Agence foncière. Dans la même commune, et à la faveur d'une série de séances de travail entre l'Agence foncière et l'APC, un autre dossier est sur le point d'être résolu, celui concernant 278 cas au niveau de Haï Gourine.