Parc immobilier d'Oran: Quelle réhabilitation et pour quel prix ?

Quels que soient les efforts en matière de production de logements neufs, ces efforts seront voués à l'échec à moyen terme si l'on n'accorde pas un intérêt suffisant à la maintenance du cadre bâti aussi bien neuf qu'ancien.

Ce serait une erreur grossière de croire que cette maintenance reviendrait cher : en effet, ses avantages sont de loin plus importants que la production intrinsèque du logement neuf, car il faut tenir compte des économies d'échelle et des économies en matière d'infrastructures déjà existantes.

La situation actuelle de l'ancien parc immobilier d'Oran est malheureusement préoccupante et à peine imaginable pour celui qui ne connaît pas la ville : c'est le sinistre dans les parties communes, dans l'habitation elle-même, les façades urbaines et même dans les rues.

La réhabilitation d'une cité n'est pas complète si elle n'est pas susceptible de réintégrer le quartier à la ville, et l'intervention sur le bâti ne suffit pas seule à résoudre les problèmes des quartiers d'habitat en difficulté et s'accompagne de celle sur le fonctionnement et la gestion. C'est aussi par la réhabilitation physique des espaces extérieurs que passe leur requalification, une réhabilitation qui, de l'échelle du «pied d'immeuble» à celle du quartier et de ses franges, doit concourir à l'intégration du grand ensemble dans la ville parce que l'on sait aussi l'importance qu'il revêt face à l'aspiration des habitants de voir l'image de leur quartier revalorisée.

En fait, réhabiliter ne signifie pas «retaper» une habitation ou un immeuble ancien qui présente des valeurs culturelles, historiques et architecturales, mais bien plus : à savoir un cadre complet de résidence, un environnement global. Cela ne peut se réaliser par un seul opérateur, mais l'implication de plusieurs acteurs est primordiale.

Jusqu'ici, malgré les démarches, volontaristes comme celles des grandes artères de la réhabilitation des immeubles du centre-ville, opération qui a été inscrite à l'initiative de l'Etat et qui a pratiquement constitué une bouffée d'oxygène pour les habitants concernés, semble ne pas avoir atteint l'objectif escompté par des spécialistes en la matière et des citoyens. L'opération lancée à touché uniquement le traitement des façades, sans pour autant régler les problèmes de fond, liés, au sens propre du terme, à une réhabilitation (le confortement des immeubles, l'étanchéité, les escaliers, etc.)

Dans un projet de réhabilitation, chaque étape revêt une importance spécifique:

- La phase de programmation, durant laquelle l'implication des acteurs, publics ou privés, la coordination des actions, la conjugaison de volontés politiques et de moyens se définissent nécessairement. C'est dans cette phase aussi que seront posés des problèmes tels que celui du statut des sols, ainsi que la réglementation qui fige souvent leur utilisation…

- La phase de conception, dont on mesure l'ambition de transformation qu'elle recouvre.

- La phase de réalisation, de mise en Å“uvre des matériaux, qui devront «tenir la route» de recherche de la qualité.

- La phase de gestion, peut-être la plus importante, dont la prise en compte le plus en amont possible est indispensable.

- Sans oublier l'intégration des logiques et des temps différents qui interfèrent sur la réalisation de ces espaces.

 La réhabilitation du centre-ville pose la question de l'opportunité d'une réflexion globale sur l'hyper-centre et de l'approche des spécificités locales du quartier. Ces deux niveaux de prise en compte semblent être défaillants dans l'opération de réhabilitation menée actuellement.

 Le choix de la réhabilitation et la prise en compte d'un patrimoine marquent une réelle progression des méthodes de traitement de l'urbain à Oran, mais ce choix semble malgré tout empreint des «vieux démons» de la ville, à savoir un objectif d'efficacité foncière, aux dépens d'un terrain pourtant incontournable.

 Cependant, il est dommage, au sein d'un projet de ville si ambitieux, de faire l'impasse sur ce que la réhabilitation pourrait apporter de réflexion sur des sujets non encore réglés à Oran: le traitement de la précarité et la requalification du quartier Agir sur l'unique axe de l'action foncière revient en quelque sorte à opter pour la «politique de l'autruche».

Les moyens mis en Å“uvre sont grands et les objectifs ambitieux. Paradoxalement, ils évincent des problématiques qui, à terme, pourront se retourner contre l'opération.

A trop miser sur l'extérieur pour l'opération de réhabilitation du centre-ville, on oublie le terrain et cet oubli est aussi préjudiciable que les ambitions sont hautes. Ainsi, il conviendrait de prendre en compte toutes les spécificités du terrain traité, en faisant de la réhabilitation le moment privilégié d'une réflexion globale qui poserait toutes les questions diagnostiquées et tenterait d'y répondre en mettant en Å“uvre, pour chacun des thèmes, moyens et compétences, ceci notamment dans un rapprochement efficace des différentes politiques sectorielles et territoriales.

Il est nécessaire d'intégrer à la réhabilitation en cours les dimensions sociologiques, sociales, économiques, culturelles, de compléter l'effet «moteur» de l'investissement par une réelle considération de ce que l'hyper-centre met à jour.

 Pour la réussite de l'opération menée actuellement, il est nécessaire, si l'on veut que le quartier soit de nouveau investi, de développer un «mieux vivre» dans ce quartier qui s'incarne, entre autres, par une plus grande attention aux espaces publics.

Pour tout cela, une action en cohérence est nécessaire entre les services de la ville, ainsi qu'entre l'opérateur et différents professionnels chargés plus particulièrement du suivi et de l'information des locataires concernés par la réhabilitation, de la concertation en vue de la création d'espaces publics. Ceci passerait également par un rééquilibrage du budget mis en place pour l'opération vers une plus grande maîtrise de l'occupation future des logements par davantage de propriétaires occupants, plus à même d'investir le quartier et d'y développer une qualité de vie durable.

Il s'agit de faire le pari que ramener de la richesse au centre-ville est aussi compatible avec la conservation et la valorisation de ce qui fait sa spécificité culturelle et les traces de son histoire ; pour que la réhabilitation du centre profite aussi au centre.

 * Correspondance particuliere du directeur de la division de l'urbanisme et de la planification de l'APC d'Oran