Guide pratique pour l'achat immobilier en Algérie par la diaspora avec un passeport

Pour les Algériens de la diaspora souhaitant acquérir un bien immobilier en Algérie, le processus peut être simplifié en suivant des étapes claires, en faisant des choix éclairés et en comprenant les aspects financiers, y compris les prix en dinars algériens (DZD) et en euros (EUR). Voici un guide pratique pour mener à bien un projet d'achat immobilier, avec un focus sur l'utilisation du passeport comme pièce d’identité.

Étapes pour acheter un bien immobilier en Algérie

1. Définir son projet et son budget
   Avant de commencer, déterminez vos besoins : type de bien (appartement, maison, terrain), localisation (Alger, Oran, Tizi-Ouzou, etc.), et usage (résidence secondaire, investissement locatif, retour au pays). Établissez un budget en tenant compte des prix immobiliers, des frais annexes (notaire, taxes) et des éventuelles options de financement. Consultez des plateformes comme J’achète en Algérie ou PAP.fr pour une idée des prix.

2. Rechercher un bien
   Explorez les annonces sur des sites spécialisés comme DZ-immobilier, PAP.fr, ou via des promoteurs immobiliers comme Bessa Promotion. Vous pouvez aussi mandater un proche ou une agence immobilière spécialisée pour la diaspora. Visitez les biens sur place si possible, ou demandez des rapports détaillés (photos, vidéos, certificats).

3. Vérifier les documents du bien
   Assurez-vous que le bien est en règle en demandant :

   • Acte de propriété et livret foncier pour les biens construits.

   • Permis de construire et certificat de conformité pour les projets sur plan.

   • Évitez les biens en indivision (propriété partagée entre plusieurs héritiers) pour limiter les risques juridiques. Faites appel à un notaire pour valider la transaction.

4. Utiliser le passeport comme pièce d’identité
   Bien que la carte d’identité nationale soit privilégiée en Algérie, le passeport algérien est théoriquement accepté comme pièce d’identité pour les transactions immobilières, car il contient les mêmes informations biométriques et prouve la nationalité. Cependant, l’acceptation dépend des institutions (notaires, banques). Vérifiez avec le notaire ou l’agence immobilière avant de procéder. Si nécessaire, mandatez un proche avec une procuration établie auprès du consulat algérien dans votre pays de résidence.

5. Financer l’achat
   Plusieurs options de financement sont disponibles :

   • Autofinancement : Paiement en espèces via virement bancaire depuis un compte en devises (ex. : Crédit Populaire d’Algérie - CPA). Depuis 2025, les paiements en cash sont interdits pour les transactions immobilières.

   • Crédit bancaire : Les Algériens non-résidents peuvent accéder à des prêts immobiliers auprès de banques comme CPA, BNA, ou CNEP-Banque, à condition d’avoir un revenu mensuel d’au moins 2 000 EUR (environ 288 000 DZD au taux officiel de 144 DZD/EUR). Le prêt peut couvrir jusqu’à 90 % du prix du bien, avec un remboursement sur 20 à 40 ans. Les taux d’intérêt varient entre 5 et 7 %. Une caution solidaire d’un proche résidant en Algérie peut augmenter le montant du prêt.

   • Paiement échelonné : Certains promoteurs, comme Bessa Promotion, proposent des plans de paiement sans intérêts, avec un apport initial de 30 % et des versements échelonnés sur plusieurs années.

   • Crédit islamique sans intérêt : Depuis 2025, certaines banques offrent des crédits conformes à la finance islamique pour la diaspora, sous conditions (nationalité algérienne, capacité juridique, revenus suffisants).

6. Signer l’acte de vente
   La transaction doit être finalisée chez un notaire agréé, qui vérifie la légalité du bien et enregistre l’acte authentique. Les frais de notaire (droits d’enregistrement : 5 %, taxe de publicité foncière : 1 %) sont à la charge de l’acheteur. Une procuration peut être utilisée si vous ne pouvez pas être présent.

7. Après l’achat

   • Emménagement ou gestion locative : Si vous n’occupez pas le bien, envisagez une gestion locative via une agence pour générer des revenus.

   • Taxes : Payez la taxe foncière et, si vous louez, déclarez les revenus locatifs. Des exonérations fiscales peuvent s’appliquer pour les investisseurs étrangers.

Choix du bien immobilier

• Type de bien :

  • Logements promotionnels publics (LPP) : Réservés aux Algériens (y compris la diaspora) ne possédant pas de bien en Algérie. Disponibles dans 24 wilayas, avec un quota de 2 000 logements.

  • Logements neufs ou sur plan : Offerts par des promoteurs comme Bessa Promotion ou Aymen Promotion. Les achats sur plan sont risqués si le promoteur n’est pas fiable.

  • Biens d’occasion : Disponibles via des particuliers ou sur PAP.fr. Vérifiez les documents pour éviter les litiges.

  • Terrain pour auto-construction : Idéal pour un projet sur mesure, mais nécessite un suivi rigoureux des travaux.

• Localisation :

  • Alger : Prix élevés (150 000 à 424 841 DZD/m², soit 1 031 à 2 922 EUR/m²). Idéal pour un investissement locatif en raison de la forte demande.

  • Oran : Prix moyens de 3,81 millions DZD (26 500 EUR) pour un F3 à 39 millions DZD (270 000 EUR) pour un duplex.

  • Tizi-Ouzou, Tlemcen, Tipaza : Options plus abordables, avec des F3 à partir de 47 000 EUR (environ 6,8 millions DZD).

  • Privilégiez les zones avec commodités (transports, écoles, hôpitaux) pour une meilleure rentabilité.

• Promoteur ou vendeur : Choisissez des promoteurs réputés (ex. : Bessa Promotion, Aymen Promotion) et évitez les opérateurs peu connus. Pour les particuliers, vérifiez leur sérieux via un notaire.

Prix en DZD et EUR

Les prix varient selon la ville, le type de bien et le standing :

• Alger : 150 000–424 841 DZD/m² (1 031–2 922 EUR/m²). Un F3 de 65 m² à Alger-Centre coûte environ 88 000 EUR (12,7 millions DZD).

• Oran : 3,81 millions DZD (26 500 EUR) pour un F3, jusqu’à 39 millions DZD (270 000 EUR) pour un duplex.

• Tizi-Ouzou : F3 de 65 m² à 47 000 EUR (6,8 millions DZD).

• Tlemcen, Tipaza : F3 à partir de 47 000–66 000 EUR (6,8–9,5 millions DZD).

• Frais annexes : Comptez 6 % du prix du bien pour les droits d’enregistrement et de publicité foncière.

Taux de change : En 2025, le taux officiel est d’environ 144 DZD/EUR, mais le marché parallèle peut offrir des taux moins avantageux (jusqu’à 190 DZD/EUR). Les transactions doivent être effectuées en DZD via des canaux bancaires officiels.

Conseils pratiques

• Évitez les arnaques : Méfiez-vous des vendeurs sans acte de propriété ou livret foncier. Privilégiez les transactions notariées.

• Mandataire ou agence : Si vous ne pouvez pas vous déplacer, mandatez un proche via une procuration notariée ou engagez une agence spécialisée pour la diaspora (ex. : Bessa Promotion).

• Transférer des fonds : Utilisez des virements bancaires via des comptes en devises (ex. : CPA). Les transferts doivent respecter les réglementations anti-blanchiment.

• Renseignez-vous localement : Participez à des salons comme Batimatec à Alger pour rencontrer des promoteurs et obtenir des informations actualisées.

Conclusion

Acheter un bien immobilier en Algérie depuis l’étranger est réalisable avec une bonne préparation. Le passeport peut être utilisé comme pièce d’identité, mais son acceptation varie selon les institutions. En suivant ces étapes, en choisissant un bien adapté à vos besoins et en sécurisant la transaction via un notaire, vous pouvez investir sereinement. Les prix restent attractifs par rapport à l’Europe, et des options de financement comme les crédits bancaires ou les paiements échelonnés facilitent l’accès à la propriété pour la diaspora.

Sources

• TSA-Algérie, « Diaspora algérienne : les choses à savoir pour acquérir un logement en Algérie », 7 mai 2024.

• ObservAlgerie, « Acheter un logement en Algérie : les nouveautés prévues en 2025 pour la diaspora », 1er décembre 2024.

• PAP.fr, « Annonces immobilières en Algérie », 2025.

• J’achète en Algérie, « Comment acheter un bien immobilier en Algérie depuis l’étranger », 13 mai 2025.

• Bessa Promotion, « Des solutions immobilières sur-mesure pour la diaspora », 20 mai 2025.

• TSA-Algérie, « Acquérir un logement en Algérie : le passeport peut-il remplacer la carte d’identité pour la diaspora ? », 4 juillet 2025.

• TSA-Algérie, post sur X, 3 mars 2025.