Scandale du Parc dounia

Après la démission du directeur de l'agence qui gère le Parc Dounia et la dissolution de cette dernière, de nombreuses questions restent en suspens sur l'avenir de ce parc et les dessous du contrat signé avec les Emiratis. L'architecte, expert international et ancien président du groupe algéro-émirati, Jamel Chorfi, a livré quelques détails du contrat.- La différence entre les deux parcs«Si les gens ne font pas encore la différence entre le Parc des grands vents et le Parc Dounia, il semblerait que les ministres et les responsables sont dans la même situation», confie Jamel Chorfi, architecte et expert international. Ce dernier explique : «Ce sont deux entités différentes.Le parc des grands vents a été créé selon le décret exécutif 06-369 du 19 octobre 2006 portant création, organisation et fonctionnement de l'agence de promotion du parc des grands vents. L'agence a d'abord été créée, et le parc a suivi». La superficie globale de ce parc est de 1059 hectares. «Il s'agit du plus grand parc urbain au monde», affirme Jamel Chorfi. Le parc Dounia, quant à lui, est une partie du parc des grands vents. Sa superficie globale est de 800 hectares.- Les équipements prévus pour le parcSi la majorité des Algérois ont trouvé en ce parc un lieu de détente et de loisirs de par ses espaces verts, son lac artificiel et ses jeux pour enfants, nombreux sont ceux qui ne savent pas quels sont les projets qui devaient être réalisés dans ce parc. Il faut savoir que les 800 hectares de ce parc sont répartis en deux parties. Un parc public sur 630 hectares comprenant :- une ceinture de forêt, des vergers et des prairies ;- marécages et bassin de rétention d'eau ;- pépinière ;- parcours de golf de 18 trous ;- jardins botaniques ;- aires de récréation ;- réseau de chemins et sentiers de promenade ;- réseau de distribution d'eau et d'électricité ;- équipements sportifs, culturels et de loisirs ;- centre équestre ;- pistes cyclables, pédestres et équestres ;- espace d'exposition ;- parcs thématiques ;- amphithéâtre ;- téléphérique ;- centre de visiteurs ;- parkings.Et 170 hectares de surface urbanisable comprenant :- un ensemble d'unités résidentielles sous forme de deux villages ;- des villas ;- des appartements de standing ;- un hôtel 5 étoiles ;- un hôtel 4 étoiles ;- un centre de conventions et de conférences ;- une école internationale ;- un hôpital ;- une tour iconique mixte.- Les actes de propriétéCe que de nombreuses personnes ne savent pas, c'est que les Emiratis ont bénéficié des actes de propriété pour une partie de leur terrain juste en présentant un avant-projet, ce qui est contraire à la loi. A cet effet, Jamel Chorfi explique : «Les Emiratis ont eu la concession, et par la suite ils ont eu la cession, ce qui va à l'encontre de la loi sur l'investissement. En effet, cette dernière stipule que quel que soit l'investisseur privé, national ou international, on ne peut pas lui donner un acte de propriété directement seulement en présentant un projet. Ce n'est qu'après la réalisation de son projet qu'on procède à la cession.Les Emiratis ont donc bénéficié d'un gros avantage en transgressant la loi. Et c'est le Conseil national de l'investissement (CNI) qui a transformé l'acte de concession vers un acte de cession de 33 ans renouvelable 3 fois. Les Emiratis sont donc propriétaires pour 99 ans». Il est à noter que les Emiratis n'ont pas eu les 800 hectares en une seule entité. Le transfert de cession s'est d'abord fait sur 467 hectares, c'est-à-dire que les Emiratis détiennent un acte de propriété pour cette partie. Les 333 hectares sont pour l'instant gelés par décision politique, alors que c'est leur droit le plus légitime suivant le contrat signé.- Un terrain propre à la charge des algériensL'autre anomalie du contrat signé avec les Emiratis est que la partie algérienne doit délivrer aux Emiratis une assiette foncière de 800 hectares hors contraintes (le terrain à délivrer doit être vierge et ne contenir ni câbles, ni passage de haute tension, ni poteaux, etc.), et cela à la charge des Algériens. C'est-à-dire que le transfert de toutes les servitudes (passage de haute tension, de gazoduc qui alimente une grande partie de la capitale, les pylones de haute tension, toutes sortes de câbles) est à la charge des Algériens, alors que cela devrait être à la charge de l'investisseur, et cela coûte des milliards car ce sont des passages en galeries d'art difficilement transférables.- L'investissementL'investissement total s'élève à 5,2 milliards de dollars. Pour arriver à cette somme, les Emiratis ont apporté 301 millions de dollars de fonds propres, en plus d'un apport bancaire (de leurs banques) de 452 millions de dollars, ce qui fait un total de 753 millions de dollars, ce qui est loin des 5,2 milliards. Ils ont eu 3,07 milliards de dollars venant de l'étranger, mais ont aussi bénéficié d'un crédit bancaire algérien d'un montant de 1,4 milliard de dollars.- Montant de la pénalitéUne éventuelle rupture du contrat arrangerait les Emiratis. En effet, il faut savoir que le montant de la pénalité s'élève à 1,5 milliard de dollars et est calculable sur chaque jour de retard. C'est-à-dire que tout retard accumulé est bénéfique pour la partie émiratie. Jamel Chorfi explique : «Les Emiratis sont gagnants sur tous les fronts. Si on rompt le contrat avec eux, ils reprennent leur investissement qui est de plus de 700 millions de dollars, en plus de la pénalité de 1,5 milliard de dollars qui est calculable sur chaque jour de retard. C'est pour cela qu'ils n'ont pas trop réagi dans cette affaire. Leurs avocats leur ont conseillé de ne rien faire afin de toucher plus de bénéfices ces deux dernières années que durant les 30 ans à venir».Et de poursuivre : «S'ils avaient réellement envie de mener ce projet à terme, ils auraient pu le faire étant donné que la loi algérienne leur permet de le faire. Eux se cachent derrière la non-délivrance des permis de construire par la partie algérienne, sauf que la loi stipule que si quelqu'un dépose un permis de construire et qu'il ne reçoit pas une réponse de rejet technique ou autre au bout de 60 jours, sa demande fait office de permis de construire. Il l'affiche directement, il fait appel à un huissier pour faire les constations et peut entamer les travaux. Cependant, les Emiratis ne veulent pas le faire car la rupture du contrat est plus bénéfique pour eux.»- Une ville nouvelle à l'intérieur du parcLors de la signature du contrat, la partie algérienne n'a pas signé pour un nombre bien déterminé et bien défini de constructions et d'habitations. En effet, les Emiratis ont été intelligents et ont pris le soin de définir tous les équipements (un hôtel 5 étoiles, un hôtel 4 étoiles, une école internationale, etc.) sauf pour la partie des appartements et des villas dont le nombre exact n'a pas été défini dans le contrat. «Ce n'est que quand ils ont fait passer le master-plan pour l'approuver que le nombre de 22 000 unités d'habitations est apparu.Les Emiratis ont voulu exploiter les 170 hectares de façon non rationnelle, car le gain provient de cette partie urbanisable et non des espaces verts. Leur projet était donc de construire des appartements et des villas style Dubaï Marina dans un cadre protégé avec des espaces verts et les vendre au prix fort pour récupérer leur investissement».Il faut savoir que 20 000 habitations avec un taux d'occupation par logement de 5 individus fait une ville de 100 000 habitants. «Ils ont été malins de ne pas définir le nombre. Car dans une ville de 100 000 habitants, il faut des hôpitaux, des écoles, des administrations? une autre grille d'équipements que celle prévue dans le contrat». Malheureusement, «ce n'est qu'après avoir signé des engagements et des contrats que les Algériens se sont rendu compte de leur erreur. Et c'est à ce moment là que Sellal a décidé d'enlever la partie résidentielle. Mais le problème, c'est que le contrat a été signé», conclut le spécialiste.- Que gagne l'Algérie 'Ce qui a été convenu dans le contrat, c'est que tous les aménagements sur les 630 hectares vont être exploités par les Emiratis durant 5 ans. Le bénéfice de cette partie leur reviendra donc durant 5 ans. Cependant, sur la partie urbanisable de 170 hectares, soit la partie qui va générer le plus de gains, les Algériens n'auront que 20% de bénéfices, un pourcentage négligeable face aux profits que devrait générer cette partie du parc.- Quel avenir pour ce parc 'Amar Ghoul a assuré, mercredi, que l'affaire de Dounia Parc est close depuis la récente intervention du Premier ministre Abdelmalek Sellal. En effet, ce dernier avait affirmé cette semaine : «Il n'y a pas d'affaire Dounia Parc, il n'y a aucun problème dans ce dossier. Il s'agit en fait d'une erreur dans la manière d'identifier la catégorie juridique à laquelle appartient Dounia Parc». Mais quel est alors l'avenir de ce parc ' Jamel Chorfi propose : «Soit on réalise les clauses du contrat, soit on paye. Le projet est magnifique et devrait être préservé. En tant qu'expert, j'étais contre la réalisation des habitations à l'intérieur du parc.Il serait bien que le parc reste un espace d'utilité publique». Cependant, l'expert émet des réserves. «Préserver l'agence était la meilleure solution ; cependant, elle a été dissoute et rattachée à l'Office des parcs de sport et de loisirs de la wilaya d'Alger (OPLA). Le wali doit ainsi faire tout son possible pour préserver ces terrains contre la mafia du foncier. Il ne faut surtout pas gâcher ce parc qui pourrait accueillir 1 million de visiteurs», conclut-il.