الترويج العقاري في الجزائر: الأبراج تنمو كالفطر في الجزائر العاصمة، وهران، وتلمسان
الترويج العقاري في الجزائر: الأبراج تنمو كالفطر في الجزائر العاصمة، وهران، وتلمسان
تشهد الجزائر، وخاصة في مدنها الكبرى مثل الجزائر العاصمة، وهران، ومؤخرًا تلمسان، طفرة كبيرة في قطاع الترويج العقاري منذ بداية العقد الحالي. مع تزايد عدد السكان الشباب والتوسع العمراني السريع، يتزايد الطلب على السكن الجديد، مدعومًا ببرامج حكومية مثل السكن الترويجي الحر (LPL) والسكن الترويجي العمومي (LPP) التي تديرها المؤسسة الوطنية للترويج العقاري (ENPI). في عام 2025، ارتفع عدد المروجين العقاريين المعتمدين إلى 803، بزيادة 11% مقارنة بعام 2023، ويتركزون بشكل رئيسي في الجزائر العاصمة (257)، وهران (134)، وولايات أخرى مثل بجاية. تتجسد هذه المشاريع غالبًا في أبراج سكنية عالية تصل إلى 20-25 طابقًا أو أكثر، مما يغير ملامح المدن. في الجزائر العاصمة، تظهر مشاريع راقية مثل تلك التي تقدمها "أيمن بروموسيون" أو "بيسا بروموسيون" في أحياء مثل الشراقة ودلي إبراهيم. في وهران، تستثمر شركات مثل "سلمى بروموسيون" و"EURL بن عبيد" في مجمعات فاخرة في منطقة كاناستال. أما في تلمسان، فتظهر الأبراج بشكل أكثر تواضعًا من خلال برامج ENPI، مع مبيعات السكن الترويجي الحر.
هذا الانتعاش العقاري يستجيب لحاجة ملحة: في عام 2024، تمتلك الجزائر 10 ملايين وحدة سكنية، لكن معدل الإشغال لكل وحدة (TOL) يبقى عند 4.18 أشخاص، مع هدف خفضه إلى 4.12 بنهاية 2025 بفضل 235,000 وحدة جديدة مخطط لها في مشروع قانون المالية 2025. ومع ذلك، تثير هذه العمرانية الرأسية نقاشات حول تأثيراتها. فيما يلي تحليل للنقاط الإيجابية والسلبية لهذه الأبراج السكنية، مع بيانات حول الأسعار، معدلات الإشغال، وملفات المشترين.
النقاط الإيجابية للأبراج السكنية
توفر الأبراج حلاً فعالاً للتوسع العمراني، حيث تعمل على تحسين استخدام المساحات في المدن التي يندر فيها الأراضي وترتفع تكلفتها.
| الميزة | الوصف | أمثلة في الجزائر |
|---|---|---|
| تحسين استخدام المساحات العمرانية | تتيح إسكان عدد أكبر من العائلات على مساحة أقل، مما يقلل من التوسع الأفقي ويحافظ على الأراضي الطرفية. | في وهران، زادت الأبراج السكنية من عدد الوحدات دون التعدي على الأراضي الزراعية، مع مشاريع مثل "سلمى بروموسيون" التي تدمج مساحات خضراء مشتركة. |
| إطلالات بانورامية وراحة متزايدة | توفر عزلًا عن الضوضاء (المرور، التلوث)، تهوية طبيعية، وإطلالات رائعة على البحر أو المدينة. | في الجزائر العاصمة، تروج مشاريع مثل "أغيلاس ضياف 2" (الشراقة) أو "الهارموني" (أسامة بروموسيون) لشرفات بإطلالات على الخليج، مثالية لأسلوب حياة راقٍ دون الحاجة المفرطة للتكييف. |
| الأمان والمرافق المشتركة | مداخل مراقبة، مواقف سيارات تحت الأرض، مسابح وصالات رياضية مشتركة، تعزز الحياة المجتمعية الآمنة. | تشمل مشاريع ENPI في تلمسان ووهران مداخل واسعة وسلالم مطابقة للمعايير (الحد الأدنى 1.20 متر لأكثر من 3 وحدات)، وفقًا للمرسوم 15-19. |
| إمكانية الدفع الميسر | من خلال قروض مدعومة (فوائد مخفضة من الدولة)، مما يجعل الشراء متاحًا للطبقة الوسطى. | يحمي صندوق الضمان (FGCMPI) المشترين من إخفاقات المروجين. |
هذه المزايا تجعل الأبراج خيارًا مفضلاً للسكان الحضريين الباحثين عن الحداثة، مما يساهم في خفض معدل الإشغال من 5.5 (2000) إلى 4.4 (2021).
النقاط السلبية للأبراج السكنية
رغم جاذبيتها، تواجه هذه الأبراج تحديات هيكلية واجتماعية وبيئية، تفاقمت بسبب التخطيط العشوائي أحيانًا.
| العيب | الوصف | أمثلة في الجزائر |
|---|---|---|
| الكثافة المفرطة والإزعاج | القرب الشديد (100+ عائلة لكل برج)، النزاعات بين الملاك، والتسخين الحضري بسبب "جزيرة الحرارة". | في وهران، حولت الأبراج منذ 2010 أحياء مركزية إلى مناطق مكتظة، مع شكاوى من الضوضاء وأعطال المصاعد. في الجزائر العاصمة، استبدلت الأحياء العشوائية بمجمعات تفتقر للمساحات الخضراء الكافية. |
| المخاطر الزلزالية والتقنية | في منطقة زلزالية مثل الجزائر، تتطلب الأبراج العالية معايير صارمة (ارتفاع 2.60 متر كحد أدنى للغرفة)، لكن الأخطاء الإنشائية مستمرة. | حالات توقف المشاريع (مثل: مروج في وهران جمع 40% دون إكمال العمل) تبرز المخاطر على المشترين، رغم اشتراط الاعتماد. |
| تكاليف الصيانة المرتفعة | رسوم الإدارة المشتركة للمصاعد، الأمن، والمساحات المشتركة، مع ضعف أمام انقطاعات الكهرباء. | في أبراج الجزائر العاصمة، قد تمثل الإيجارات أو الرسوم 64% من متوسط الأجر (41,000 دج)، مما يجعل الصيانة باهظة للطبقة الوسطى. |
| التأثير الاجتماعي والعزلة | الفصل الاجتماعي: أبراج فاخرة للنخبة مقابل أخرى اجتماعية للطبقات الشعبية، مما يعزز العزلة دون مواصلات عامة ملائمة. | في تلمسان، تخلق السكنات الترويجية الحرة الجديدة تناقضًا مع الأحياء العشوائية، مما يهدد بتكوين جيوب منعزلة. |
تذكر هذه العيوب بضرورة التوسع العمراني المستدام، كما يؤكد الخبراء: بدون بنية تحتية (مترو، حدائق)، قد تتحول الأبراج إلى "أحياء عشوائية رأسية".
أسعار الشقق في الأبراج
تختلف الأسعار حسب المدينة، مستوى الرفاهية، والبرنامج (LPL/ENPI أو خاص راقي). في 2025، يتراوح متوسط الأسعار الوطني بين 130,000-220,000 دج/م²، لكن الأبراج ترفع الأسعار بنسبة 20-30% بفضل الارتفاع.
| المدينة | نوع الشقة | متوسط السعر (دج/م²) | مثال السعر الإجمالي (دج) | ملاحظات |
|---|---|---|---|---|
| الجزائر العاصمة | شقق F3-F5 راقية | 220,000+ | F4 (100 م²): 22-25 مليون | أحياء مثل الشراقة: 2.5 مليار لـ F4 دوبلكس. الجالية تدفع غالبًا باليورو (900-1,400 يورو/م²). |
| وهران | شقق F3-F5 LPL/ENPI | 130,000-1,000 يورو (900-1,400 يورو في الفاخر) | F5 (120 م²): 10.9-21.8 مليون | الكولونيل لطفي: F3 بـ 10-15 مليون؛ إطلالات بحرية في كاناستال +20%. |
| تلمسان | شقق F3-F4 جديدة | 100,000-150,000 | F3 (90 م²): 9-13.5 مليون | أبراج أقل، أسعار منخفضة؛ إعلانات محلية غالبًا غير محددة، لكن ENPI بـ 10-12 مليون. |
ارتفعت الأسعار بنسبة 7% في 2022، لكنها مستقرة في 2025 رغم التضخم، بفضل المنافسة (803 مروجين).
معدلات الإشغال
يتراجع معدل الإشغال الإجمالي بفضل الوحدات الجديدة: من 4.25 (2023) إلى 4.18 (2024) و4.12 (2025). في الأبراج الجديدة:
- السكنات الاجتماعية/الترويجية: 90-95% تشغل بسرعة (مثل: 1.7 مليون وحدة وزعت بين 2020-2024).
- الأبراج الراقية: 80-90%، مع نسبة خالية أعلى في الأطراف (وهران، تلمسان) بسبب الأسعار. في الجزائر العاصمة، تصل LPL ENPI إلى 95% في 6 أشهر، لكن 10-15% تبقى غير مباعة بسبب النزاعات مع المروجين.
ملف المشترين
يتنوع المشترون حسب مستوى الرفاهية:
- الطبقة الوسطى/العليا (60-70%): عائلات جزائرية مقيمة (دخل 6-12 الحد الأدنى للأجر، ~72,000-144,000 دج/شهر)، عبر قروض مدعومة. الأولوية: القرب من المدارس/المتاجر (مثل: أولياء في العاصمة يبحثون عن إطلالات وأمان للأطفال).
- الجالية (20-30%): جزائريون من فرنسا/كندا، يستثمرون للتقاعد أو التأجير (دفع باليورو). ينجذبون لفخامة الأبراج (مثل: 75% يريدون حديقة/شرفة).
- المستثمرون/المهنيون الشباب (10-20%): إطارات أو رجال أعمال، يستهدفون العائد الإيجاري (انخفاض الإيجارات 11% بين 2017-2020، لكن مستقر عند 626 دج/م² في العاصمة). في تلمسان، يهيمن المشترون المحليون المتواضعون عبر ENPI؛ في وهران/الجزائر العاصمة، تسيطر النخبة الحضرية والجالية.
في الختام، تجسد هذه الأبراج أملًا في الحداثة للجزائر الحضرية، لكنها تتطلب تنظيمًا أكثر صرامة لتحقيق التوازن بين النمو ونوعية الحياة. لشراء عقار، استشر مروجين معتمدين مثل ENPI أو بيسا، وتحقق من ضمانات FGCMPI. السوق لا يزال نشطًا، مع توقعات بإنشاء 460,000 وحدة بحلول 2025 – فرصة كبيرة، لكن بحذر.
مضاف من طرف : frankfurter